Tributação/Parceria em Loteamento - Resumido - Esquematizado.



Após o grande sucesso de visualização, mais de 12.000 em apenas 2 dias, do artigo de Tributação em Loteamentos, que pode ser visto novamente clicando aqui, resolvemos fazer um resumo com os principais aspectos destacados naquele artigo, vejamos:

Tributação da Atividade de Loteamento:


Receita Bruta: Art. 30 da Lei 8.981/95;

Lote: Terra nua + benfeitorias estruturais;

Tributação: Lucro Real e Lucro Presumido, vedado Simples Nacional;

Alíquotas: Lucro Presumido (mais utilizado):

IRPJ: 2,00% (25%X8%).

CSLL: 1,08% (9%X12%).

PIS: 0,65%

COFINS: 3,00%

Total: 6,73%


Outras Receitas: Juros, multas e atualizações previstos em contrato faz parte da receita tributável;

Permuta: Lucro Presumido: Tributado normal; Lucro Real: Segue procedimento anterior;

Obrigações Acessórias: DIMOB: Pelo Loteador; DOI: Pelo Cartório; Além de outras como EFD Contribuições, registro F200; DCTF e outras.

Tributação dos Modelos de Parceria e Associação:

Contrato de Parceria:

  1. Sem qualquer vínculo societário;

  2. Dono da terra (área) entra com o terreno e empreendedor com R$ para infraestrutura;

  3. Sem transferência de propriedade o terreno;

  4. Normalmente todos os custos, vendas e administração feita pelo empreendedor;

  5. Dono da terra gera apenas permissão expressa para execução da infraestrutura;

  6. Baseado no PN CST nº 15/84;

  7. Divide-se o valor da venda e cada um tributa o % correspondente;

  8. Existem dúvidas sobre a DIMOB, parte esclarecida pela SC Cosit 88/2014;

  9. Discussão no meio disciplinar e CARF, tendendo para não considerar esse meio de tributação pelo PN CST nº 15/84;

  10. 2011 CARF desconsiderou uma parceria.

Contrato de Consórcio:

  1. Previsão legal;

  2. Já trás em seu contexto a possibilidade da divisão de receita;

  3. Sem personalidade jurídica;

  4. Responsabilidade individual de cada consorciada;

  5. Tributação separada;

  6. Constar em no mínimo 3 contabilidades, consorciadas e consórcio;

  7. 2014 CARF reconheceu um julgado a possibilidade da divisão das receitas;

  8. Estudiosos dizem que esse modelo é passível de questionamento;

SPE - Sociedade de Propósito Específico

  1. Sociedade entre Dono da Área e Desenvolvedor;

  2. Transferência do imóvel com incidência do ITBI/ISTI;

  3. Integralização do terreno no capital social pelo dono da área;

  4. Integralização de R$ pelo empreendedor;

  5. Tributação na SPE;

  6. Divisão do resultado.

SCP - Sociedade em Conta de Participação

  1. Sem personalidade jurídica;

  2. Sócio ostensivo (Dono da Área) e sócios participantes;

  3. Fracos argumentos para enquadrar no PN CST 15/84;

  4. Não muito utilizado.


Grifa Eder Gomes de Araújo, apesar de não existir um modelo 100% seguro para efeitos tributários e até mesmo jurídico, exceto no caso da SPE, porém, normalmente o dono da área tem grandes perdas financeiras, o que deve ser feito é um estudo tributário específico e com amparo da contabilidade, para verificar o modelo com maior vantagem para ambas as partes.


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