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LOTEAMENTO – ASPECTOS CONTÁBEIS E TRIBUTÁRIOS NA PRÁTICA

January 15, 2018

 

 

 

 

 

LOTEAMENTO – ASPECTOS CONTÁBEIS E TRIBUTÁRIOS NA PRÁTICA

 

 

 

 

O que é o parcelamento do Solo Urbano?

Para a Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979, que trata exclusivamente sobre o parcelamento do solo, o conceito subdivide-se em dois, loteamento ou desmembramento, o loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com abertura de vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes e, o desmembramento, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento de sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

 

 

Qual a melhor alternativa tributária, contábil e de negócio?

Atualmente existem diversos modelos contábeis e de negócios, já o tributário se resume nos existentes na Legislação Brasileira, que são: Lucro Real e Lucro Presumido. A tributação com base no Simples Nacional não é permitida. Usualmente, com raras exceções, o Lucro Presumido é a mais utilizada.

 

O modelo contábil é totalmente vinculado ao tipo do negócio. Mas a contabilidade não deveria ser igual para todos os casos? Sim e não, pois para cada tipo de negócio pode existir particularidades no momento da contabilização, à frente abordaremos algumas das particularidades.

 

Afinal, qual o melhor tipo de negócio?

O melhor tipo de negócio é aquele em que atenderá o que foi pactuado entre as partes, para efeitos de exemplo vamos abordar 5 (cinco) possíveis tipos, podendo existir outros, são eles:

 

Modelo 01 – Simplesmente SPE à Onde o dono da área constituiu uma SPE juntamente com o interessado em investir capital e “tocar” a parte da infraestrutura do futuro loteamento;

 

Modelo 02 – SPE + Joint Venture à Onde o dono da área constituiu uma SPE, integraliza a área e realiza um modelo associativo (joint venture) com o interessado em investir capital e “tocar” a parte da infraestrutura do futuro loteamento;

 

Modelo 03 – Simplesmente SPE + SCP no investimento e não na operação à Onde o dono da área constituiu uma SPE, integraliza a área e cria-se uma SCP com um ou todos os sócios da SPE;

 

Modelo 04 – SPE + Joint Venture e SCP à Onde o dono da área constituiu uma SPE, integraliza a área e realiza um modelo associativo (joint venture) com o interessado em investir capital e “tocar” a parte da infraestrutura do futuro loteamento. O interessado, juntamente com outros, cria uma ou várias SCP para fazer parte do negócio. 

 

Modelo 05 – Consórcio à Segue modelo de consórcio de empresas normais.

 

Vejamos cada um:


 

 

1.         Modelo 01   

Nesse modelo o dono da gleba (área), normalmente pessoa física, juntamente com o investidor/empreendedor, a pessoa que tem o “cash” + “know-how”, associam-se em uma SPE, ou seja, são sócios em uma pessoa jurídica.

Existem alguns pontos nesse modelo que devem ser observados antes ou, até mesmo, durante o negócio pactuado, vejamos:

  1. Tributação

Os tributos a serem pagos são os destacados abaixo, conforme regras específicas de cada regime, aos percentuais destacados:

 

 

 

 

 

1.2       Contabilidade

Nesse modelo a contabilização das vendas, recebimentos, atualizações monetárias, custo incorridos, estoque, custo orçado, diferimentos entre outros segue a normalidade da contabilização. Em alguns casos haverá distinção contábil para adaptar ao negócio pactuado e trazer segurança jurídica e tributária.

 

1.3       Diferenças Fiscais X Societárias

            Embora existam diferenças de reconhecimento de receita nos moldes do CPC 30, CPC 17, ou, em 2018, CPC 47, em comparação as normas fiscais (IN 1.700, Lei 12.973 e outras), para efeitos contábeis devem ser considerados a legislação comercial, já para efeitos fiscais, cálculos dos tributos, inclusive levantamento de lucro para distribuir aos sócios, deverá considerar a legislação fiscal. Em suma, a contabilização da receita societária é realizada conforme a progressão das obras (Infra estruturais X Orçamento), já nos moldes fiscais é o próprio recebimento.

 

            Existem diferenças para o reconhecimento dos tributos diferidos, custos diferidos, receitas diferidas, entre outros que serão brevemente abordados/exemplificados abaixo.

 

 

1.4       Exemplo de contabilização

 

 

1.5       Distribuição de Lucros

 

            Seguindo o princípio da prudência e evitando “surpresas”, o ideal, e o reconhecido pela Receita Federal, é distribuir o lucro com base em regras fiscais. Atualmente a Instrução Normativa 1.700 de 2017, art. 238 combinado com a Instrução Normativa 1.397 de 2013, trata sobre o tema, basicamente, quando a empresa possui contabilidade, deve seguir os critérios em 31/12/2007 para realização da distribuição de lucros isento de tributação.

 

1.6       Aplicação dos IFRS’s

 

            Para aplicação das normas de contabilidade deve-se observar em qual âmbito contábil a empresa está inserida, exemplo, caso seja uma sociedade sem obrigatoriedade de prestação pública de informações contábeis, uma LTDA com atividade de loteamento, segue as próprias normas do CFC.

 

2.         Modelo 02     

Nesse modelo o dono da gleba (área), normalmente pessoa física, cria sua própria pessoa jurídica (SPE) e integraliza a gleba, já o investidor/empreendedor, a pessoa que tem o “cash” + “know-how”, utiliza uma pessoa jurídica já existente ou cria uma nova para esse fim. Ambas associam-se utilizando um contrato de Parceria (Joint Venture), onde são descritas as condições de negócios e a responsabilidade de cada um.

Abaixo alguns pontos (check-list) que o contrato deve abordar:

 

  • Partes;

  • Considerandos;

  • Definições: (i) área comercializável; (ii) associação de moradores; (iii) cédulas de crédito imobiliário; (iv) comprador; (v) contrato; (vi) documentação; (vii) empreendimento; (viii) empresa corretora; (ix) fases; (x) imóvel; (xi) índice de preço ao consumidor amplo divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística; (xii) imposto predial e territorial urbano; (xiii) imposto sobre a transmissão de bens imóveis; (xiv) imposto territorial rural;

  •  Lote;

  •  Melhorias;

  •  Obras Básicas;

  •  Obras Complementares;

  •  Obras Externas;

  •  Política Comercial;

  •  Preço Líquido de Venda;

  •  Preço Médio do Metro Quadrado;

  •  Preço Mínimo do Metro Quadrado;

  •  Projeto Executivo;

  •  Propriedade Intelectual;

  •  Sociedade de Propósito Específico (SPE) – Uma sociedade de propósito específico (SPE), é uma sociedade empresária cuja atividade é bastante restrita, podendo em alguns casos ter prazo de existência determinado, normalmente utilizada para isolar o risco financeiro da atividade desenvolvida;

  •  Tabela de Preços dos Lotes;

  •  Termo de Verificação de Obras (TVO);

  •  Valor Global de Vendas (VGV);

  •  Finalidade da Parceria;

  •  Aprovação e Registro do Empreendimento;

  •  Conceito, Divulgação e Lançamento do Empreendimento;

  •  Obras;

  •  Comercialização dos Lotes Destinados à Venda;

  •  Formalização da Venda dos Lotes;

  •  Administração dos Recebíveis;

  •  Associação dos Moradores;

  •  Documentação Necessária;

  •  Eventual Retificação do Imóvel;

  •  Manutenção do Imóvel;

  •  Procuração (finalidade e modelo);

  •  Constituição de SPE;

  •  Emissão do Termo de Quitação;

  •  Eventuais Adiantamentos Realizados a Compradores;

  •  Eventual Passivo Ambiental Pré-Existente;

  •  Participação das Partes;

  •  Preço de Venda dos Lotes;

  •  Resolução e Rescisão do Contrato;

  •  Desapropriação;

  •  Registro do Contrato;

  •  Minutas de Contrato de Compra e Venda;

  •  Despesas com Empresa Corretora;

  •  Quitações Recíprocas;

  •  Prestação de Contas e Rateio de Despesas;

  •  Fiscalização pela Proprietária;

  •  Repasse de Valores;

  •  Divisão Física dos Lotes;

  •  Antecipação de Recebíveis;

  •  Notificações;

  •  Contrato Final e Definitivo entre as Partes;

  •  Contrato que Obriga Herdeiros e Sucessores a qualquer título;

  •  Prazo;

  •  Confidencialidade;

  •  Propriedade Intelectual;

  •  Arbitragem e Foro; e

  •  Assinaturas.

 

  1. Tributação

Os tributos a serem pagos são os destacados abaixo, conforme regras específicas de cada regime. O percentual deve ser aplicado a receita que cabe a PARCEIRO:

 

 

 

2.2       Contabilidade

Nesse modelo a contabilização das vendas, recebimentos, atualizações monetárias, custos incorridos, estoque, custo orçado, diferimentos entre outros seguem a proporção dos custos/despesas que cabe a cada PARCEIRO.

 

2.3       Diferenças Fiscais X Societárias

            Embora existam diferenças de reconhecimento de receita nos moldes do CPC 30, CPC 17, ou, em 2018, CPC 47, em comparação as normas fiscais (IN 1.700, Lei 12.973 e outras), para efeitos contábeis devem ser considerados a legislação comercial, já para efeitos fiscais, cálculos dos tributos, inclusive levantamento do lucro para distribuir aos sócios, deverá considerar a legislação fiscal. Em suma, a contabilização da receita societária é realizada conforme a progressão das obras (Infra estruturais X Orçamento), já nos moldes fiscais é o próprio recebimento.

 

            Existem diferenças para o reconhecimento dos tributos diferidos, custos diferidos, receitas diferidas, entre outros que serão brevemente abordados/exemplificados abaixo.

 

2.4       Exemplo de contabilização

 

 2.5       Distribuição de Lucros

 

Seguindo o princípio da prudência e evitando “surpresas”, o ideal, e o reconhecido pela Receita Federal, é distribuir o lucro com base em regras fiscais. Atualmente a Instrução Normativa 1.700 de 2017, art. 238 combinada com a Instrução Normativa 1.397 de 2013, trata sobre o tema.

 

2.6       Aplicação dos IFRS’s

 

            Para aplicação das normas de contabilidade deve-se observar em qual âmbito contábil a empresa está inserida, exemplo, caso seja uma sociedade sem obrigatoriedade de prestação pública de informações contábeis, uma LTDA com atividade de loteamento, segue as próprias normas do CFC.

 

3.         Modelo 03     

O que diferencia esse modelo do 1 é apenas a criação de uma SCP acima da SPE, ou seja,   um dos sócios, ou todos, juntamente com eles existem SCP’s e, subsequentemente, outros sócios. Uma das vantagens é que o sócio oculto (participante) não tem responsabilidade perante terceiros e não será sócio da SPE. Abaixo breve resumo sobre SCP:

 

 

"INTRODUÇÃO

 

   A sociedade em conta de participação é interpretada por diversos autores com visões distintas. A este respeito faz-se necessário demonstrar a origem e evolução do comércio que se iniciou primeiramente na troca direta e voluntária de bens/produtos, evoluindo para a troca indireta, por meio da utilização da moeda, chegando até os dias atuais. Com a alta demanda e diversificação de tipos de comércio surgiram os diversos tipos de sociedades para controlar este setor dando segurança as sociedades.

   Dentre os diversos tipos de sociedade o presente trabalho abordará a Sociedade em Conta de Participação que se caracteriza por ser uma sociedade desprovida de personalidade jurídica e patrimônio autônomo, sendo, em contrapartida, bastante informal, pois não há a necessidade de registrar seus atos constitutivos. Esse tipo societário é formado por um sócio ostensivo que responde e se obriga perante terceiros. Os outros sócios, denominados participantes, somente participam dos resultados da sociedade e respondem exclusivamente perante o sócio ostensivo.

O intuito do presente trabalho é discorrer sobre a Sociedade em Conta de Participação, abordando seus aspectos relevantes, bem como vantagens e desvantagens. Tal estudo se mostra relevante, pois poucas são as obras e discussões sobre esse tipo societário.

 

 

SURGIMENTO DO COMÈRCIO E DA SCP

 

A sociedade em Conta de Participação é um modelo de sociedade flexível sendo que a mesma não possui personalidade jurídica. É um simples contrato de cooperação entre os associados. A cerca deste tema faz-se necessário entender o surgimento da Sociedade em Conta de Participação, por meio de um breve resumo a respeito da história mercantil.

 

GÊNESE DO COMÉRCIO

 

Embora seja difícil estabelecer o surgimento do comércio, é certo que desde o início da civilização o homem sempre lutou por sua sobrevivência encontrando maneiras para trocar ou multiplicar seus bens. A este respeito o autor Costa esclarece que:

 

O homem então passou a encontrar/produzir bens imprescindíveis, bem como um excedente para trocar por outros bens, uma vez que não produzia tudo que necessitava. Nascia, dessa forma, o comércio rudimentar denominado: Escambo/permuta. (COSTA, 2016, p.20)

 

Com o aumento da população e a grande diversidade de interesses e necessidades, as pessoas começaram a viajar para lugares mais distantes, oferecendo seus produtos em troca de outros bens. Percebeu-se, no entanto, que a permuta por si só não mais bastava, pois havia muitas divergências entre os valores atribuídos aos bens por parte interessada. Na busca de um denominador comum, que permitisse a imediata aquisição de bens, mediante a simples entrega de um bem de aceitação geral, surgiu a moeda.

Conforme relatado acima, o comércio surgiu para suprir a necessidade de cada indivíduo ou grupo, sendo que ao longo dos anos este foi evoluindo e tornando-se fundamental para a sobrevivência da humanidade. Percebe-se, portanto que o comércio tornou-se fundamental para a continuidade da humanidade.

 

DO DIREITO COMERCIAL

 

O comércio sempre ocupou um lugar primordial para a sociedade, papel retratado muito bem hoje em dia visto o alto índice de consumo de bens e serviços. Face a este cenário torna-se complicado enxergar a vida de todos sem a atividade mercantil. Essa incrível participação das transações mercantis na vida moderna faz surgir várias outras relações jurídicas, as quais necessitam de uma regulamentação própria em razão de sua natureza específica. É aí que entra o papel decisivo do Direito Comercial, ou empresarial como muitos já o definem.

O comércio ao passar dos anos adquiriu uma grande proporção donde veio à necessidade de criar regulamentos por meio de Direito Comercial. Como todas as relações humanas, também o comércio precisa de regras com vistas à otimização de seu funcionamento e à proteção das partes envolvidas. O Direito Comercial, é o ramo do direito privado responsável por regulamentar as relações comerciais.

Portanto o direito comercial pode ser conceituado como: o conjunto das atividades que, em determinado país e em dada conjuntura histórica, se aplica o direito comercial desse país, e muitas dessas atividades não se podem, justamente, definir como comerciais.

 

DO DIREITO COMERCIAL NO BRASIL

 

É possível dizer que a história do Direito Comercial brasileiro inicia-se em 1808, com a chegada da família real portuguesa (que se refugiava do domínio napoleônico na Europa) e a abertura dos portos às nações amigas que a ela. Isso ocorreu através da Carta Régia de 28 de janeiro desse mesmo ano. Além deste, outros importantes atos foram editados para disciplinar o comércio, sendo exemplos: o Alvará de 1º de abril, que permitiu o estabelecimento livre de fábricas e manufaturas; e o de 12 de outubro, que criou o Banco do Brasil.

Como o Brasil apresentava grande potencial econômico, surgiu a necessidade de se ter um código comercial próprio em substituição às disciplinas estrangeiras, culminando com a aprovação, pelo então Imperador D. Pedro II, do Código Comercial Brasileiro, inspirado diretamente no Código Comercial francês sendo que em 2002, com o novo Código civil, houve  a incorporação do Código Comercial no Código Civil.

Ao longo dos anos o Direito Comercial no Brasil sofreu várias modificações para se adaptar as exigências da sociedade. O novo Código Civil brasileiro (Lei 10.406/02) que entrou em vigor em janeiro de 2003, aparece como referência do início de uma nova fase do Direito Comercial brasileiro.

 

DOS TIPOS DE SOCIEDADE NO BRASIL

 

O novo código civil, LEI N° 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002, define os vários tipos de sociedades entre as pessoas. Segue abaixo a descrição de cada uma delas:

Sociedade em Comum são sociedades que ainda não tem seus atos constitutivos inscritos na Junta Comercial ou outro órgão responsável pelo Registro e são regidas pelo Novo Código Civil e pelas normas das sociedades Simples.

Sociedade em Conta de Participação é a sociedade formada entre o sócio ostensivo, uma empresa e os sócios participantes, investidores, para a realização de um determinado negócio. Somente o sócio ostensivo fica responsável perante terceiros pelas obrigações da sociedade, sendo o sócio participante responsável somente perante o sócio ostensivo. Desta forma perante terceiros, fornecedores, funcionários e órgãos públicos somente existe o sócio ostensivo e a sociedade somente tem valor entre os sócios. Este tipo de sociedade não necessita de registro, basta somente o contrato entre os sócios e qualquer registro que tenha não lhe confere personalidade jurídica.

Sociedade Simples são as denominadas anteriormente de Sociedade Civil, e são constituídas com a finalidade de prestação de serviços. Esta sociedade deve ter seus atos constitutivos registrados nos órgãos de registro. Estas sociedades são regidas por normas próprias das Sociedades Simples de acordo com o estabelecido no Novo Código Civil.

Sociedade em Nome Coletivo são sociedades formadas unicamente por pessoas físicas, sendo que os sócios respondem solidariamente e ilimitadamente pelas obrigações da sociedade. Sem prejuízo da responsabilidade perante terceiros os sócios podem limitar-se entre si as suas responsabilidades no contrato social

Sociedade em Comandita Simples é uma sociedade formada por dois tipos de sócios os COMANDITADOS, pessoas físicas, responsáveis solidária e ilimitadamente pelas obrigações sociais e os COMANDITÁRIOS, obrigados somente pelo valor da sua quota. Neste tipo de contrato devem ser descriminados os sócios Comanditados e os Comanditários. Os sócios Comanditários não podem praticar atos em nome da sociedade e nem ter seus nomes como parte da firma social, sob pena de ficarem sujeitos às responsabilidades dos sócios Comanditados.

 Sociedade Limitada, esta é forma mais comum de sociedade, nela a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas de capital social, mas todos os sócios respondem solidariamente pela integralização do capital social. A sociedade limitada teve grandes alterações com a vigência do Novo Código Civil e é regida pelas normas das Sociedades Simples, podendo os sócios prever a regência supletiva da sociedade limitada pelas normas das Sociedades anônimas. Com as alterações impostas pelo Novo Código Civil os sócios podem designar administradores não sócios mediante instrumento que deverá ser arquivado junto aos atos constitutivos. Poderão ainda os sócios constituir um conselho fiscal composto por sócios ou não. Os sócios poderão deliberar sobre os assuntos da sociedade em Assembleias ou em reuniões, sendo que para as sociedades com mais de 10 sócios é obrigatória a Assembleia.

Sociedade Anônima, na Sociedade Anônima ou Companhia, o capital é divido em ações, obrigam-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou adquirir. A sociedade anônima rege-se por Lei Especial Lei 6.404/76).

Sociedade em Comandita por Ações, a Sociedade em Comandita por ações tem o capital dividido em ações, regendo-se pelas normas relativas à sociedade anônima, e opera sob firma ou denominação. Somente o acionista tem qualidade para administrar a sociedade e, como diretor, responde subsidiária e ilimitadamente