Venda de Imóvel Rural - Ganho de Capital - Como Calcular?


Qual a maneira correta de calcular ganho de capital na venda de imóvel rural de Pessoa Física e Pessoa Jurídica tributada com Base no Lucro Presumido?

Prefacialmente, insta aduzir o que significa GANHO DE CAPITAL: é quando determinado BEM (ou grupo de bens da mesma natureza) for vendido, doado ou transferido por valor superior ao preço de custo, ou seja, a diferença positiva do preço de venda, doação, transferência em relação ao custo é o Ganho de Capital.


Importante fazer uma observação sobre o tema em análise:


- Os imóveis adquiridos até final do ano de 1996, a apuração do ganho de capital era feita da seguinte forma: considera-se o ganho de capital sendo a diferença entre o valor de aquisição e de alienação.


- Após esse período, ou seja, os imóveis adquiridos no início de 1997, o cálculo será realizado consoante com o art. 19, da Lei nº 9.393/96, conforme segue:


Art. 19. A partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, nos termos da legislação do imposto de renda, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o VTN declarado, na forma do art. 8º, observado o disposto no art. 14, respectivamente, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação.

Parágrafo único. Na apuração de ganho de capital correspondente a imóvel rural adquirido anteriormente à data a que se refere este artigo, será considerado custo de aquisição o valor constante da escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995.


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Adiante, apenas para complementar, vejamos o que o art. 17 da lei nº 9.249/95 preceitua:



Art. 17. Para os fins de apuração do ganho de capital, as pessoas físicas e as pessoas jurídicas não tributadas com base no lucro real observarão os seguintes procedimentos:

I - tratando-se de bens e direitos cuja aquisição tenha ocorrido até o final de 1995, o custo de aquisição poderá ser corrigido monetariamente até 31 de dezembro desse ano, tomando-se por base o valor da UFIR vigente em 1º de janeiro de 1996, não se lhe aplicando qualquer correção monetária a partir dessa data;

II - tratando-se de bens e direitos adquiridos após 31 de dezembro de 1995, ao custo de aquisição dos bens e direitos não será atribuída qualquer correção monetária.


Dessarte, os imóveis rurais adquiridos a partir do ano de 1997 terão como base, para apuração de ganho de capital sobre o imóvel rural, o VTN declarado e, ainda, de acordo com o dispositivo legal retrocitado, observar-se-á a forma do art. 8º e o disposto no art. 14, ambos da Lei nº 9.393/96, que aduz:



Art. 8º O contribuinte do ITR entregará, obrigatoriamente, em cada ano, o Documento de Informação e Apuração do ITR - DIAT, correspondente a cada imóvel, observadas data e condições fixadas pela Secretaria da Receita Federal.

§ 1º O contribuinte declarará, no DIAT, o Valor da Terra Nua - VTN correspondente ao imóvel.

§ 2º O VTN refletirá o preço de mercado de terras, apurado em 1º de janeiro do ano a que se referir o DIAT, e será considerado auto-avaliação da terra nua a preço de mercado.

§ 3º O contribuinte cujo imóvel se enquadre nas hipóteses estabelecidas nos arts. 2º e 3º fica dispensado da apresentação do DIAT.

[...]

Art. 14. No caso de falta de entrega do DIAC ou do DIAT, bem como de subavaliação ou prestação de informações inexatas, incorretas ou fraudulentas, a Secretaria da Receita Federal procederá à determinação e ao lançamento de ofício do imposto, considerando informações sobre preços de terras, constantes de sistema a ser por ela instituído, e os dados de área total, área tributável e grau de utilização do imóvel, apurados em procedimentos de fiscalização.

§ 1º As informações sobre preços de terra observarão os critérios estabelecidos no art. 12, § 1º, inciso II da Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, e considerarão levantamentos realizados pelas Secretarias de Agricultura das Unidades Federadas ou dos Municípios.

§ 2º As multas cobradas em virtude do disposto neste artigo serão aquelas aplicáveis aos demais tributos federais.



Embora a Lei não cria tais situações, a Receita Federal reconhece ao menos 4 (quatro) formas de se fazer o cálculo dos imóveis rurais adquiridos após 1997, são elas:


1 - A pessoa adquiriu após o envio da DITR e vendeu após o envio do DITR;

2 - A pessoa adquirir e vender antes da entrega do DITR;

3 - A pessoa adquirir antes da entrega do DITR e vender após a entrega;

4 - Não ter entregue a DITR.

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Em nossa opinião existe apenas uma maneira de se calcular, a criada pela Lei supra, sendo assim, cabe analisar o caso concreto e aplicar a Lei, ou, caso queira, umas das opções da Receita Federal.



Temos especialistas nessa área. Conte conosco.

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